Animer – Accompagner dans l’engagement des travaux

Amener des propriétaires à engager des travaux dans leur logement et/ou leur immeuble nécessite une grande force de conviction. La SEMERCLI est impliquée dans la revalorisation du parc privé de Clichy, en générant de nombreux chantiers dans toute la ville, au travers des dispositifs d’ingénierie, techniques et financiers mis en place par la municipalité.

L’intervention sur l’Habitat Privé : la nécessaire combinaison des outils existants de l’échelle de l’immeuble à celle du quartier

Dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, les actions incitatives assorties d’aides financières sont indispensables pour accompagner la remise en état du parc privé : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat, Programme d’Intérêt Général voire également Plan de Sauvegarde des Copropriétés Dégradés.

Mais ces dispositifs ne permettent pas de traiter durablement les situations les plus graves. Notamment lorsque les propriétaires ne peuvent pas ou ne souhaitent pas réaliser de travaux. Il est donc nécessaire de trouver de nouvelles modalités d’action pour agir sur l’habitat dégradé, au-delà des seuls dispositifs d’aides financières, tout en maintenant la population en place.

L’habitat indigne ou dégradé peut se caractériser par trois éléments :

  • son occupation
  • son état
  • sa structure immobilière.

Lorsque la part des petits logements dans le parc total de logements d’un territoire est trop importante, ce parc ne peut pas se renouveler spontanément, surtout si la pression sur ce marché est forte (marché immobilier tendu). Au contraire, la sur-occupation va se développer et la dégradation s’accélérer, accompagnée souvent d’une précarité énergétique faute de mise à niveau des immeubles ou de leurs équipements.

Cette situation entraîne rapidement une « spécialisation immobilière » porteuse en elle-même d’indignité du logement. Ce phénomène tend à s’auto-entretenir ; c’est la spirale de la dégradation.

Il est donc nécessaire d’intervenir pour « dé-spécialiser » les immeubles concernés en modifiant leur structure et en les replaçant sur le marché immobilier normal.

Pour obtenir ce résultat, qui ne peut s’inscrire que dans la durée, il est nécessaire d’ajouter aux dispositifs incitatifs, deux types de démarches.

D’une part, les actions et procédures coercitives :

  • les polices de l’habitat (péril et insalubrité) conduites par le Service Communal d’Hygiène et Sécurité,
  • l’Opération de Restauration Immobilière (ex PRI), rendant obligatoire des travaux de remise en état d’habitabilité des immeubles sous peine d’expropriation et ce, en dehors de tout dispositif « défiscalisant ».

D’autre part, un montage technique et financier à même d’éradiquer l’habitat indigne à l’échelle d’un îlot ou d’un quartier, par des opérations de « recyclage » immobilier. Le véhicule juridique le plus adapté en quartiers anciens pour confier cette mission à un opérateur apparaît être la concession d’aménagement (intervention foncière directe, maîtrise du risque commercial, engagement pluriannuel, possibilité d’emprunt garanti par le concédant).

Il s’agit là d’organiser ni plus ni moins le rapprochement de deux cultures opérationnelles jusque-là développées de manière distincte :

  • l’action classique sur l’habitat privé
  • l’action d’aménagement mise au service de l’action sur l’habitat privé, pour éradiquer l’habitat indigne comme pour traiter la précarité énergétique.

La SEMERCLI développe cette combinaison des outils depuis une douzaine d’années sur le territoire de Clichy-la-Garenne.